Mendoza y su desarrollo urbano

Desarrollo urbano: el impacto de grandes proyectos en Ciudad

MENDOZA 19 Feb(Los Andes).-Las más de 1.000 viviendas del Procrear y la refuncionalización de los terrenos del Ferrocarril generarán cambios importantes. 5.000 personas más vivirán en Ciudad en poco tiempo. Los desafíos para empresarios inmobiliarios y comerciantes.

Dos emprendimientos pueden cambiar la realidad económica y social de la Ciudad de Mendoza. Es que en el lapso de un año, cerca de 5.000 personas pasarían a vivir en la Sexta Sección y en un par de años más se podría llegar a duplicar. Es así que en 10 años -aproximadamente- 10 mil personas pasarían a vivir y otras tantas a transitar por esta zona de la Ciudad. Esta situación estaría impulsada por dos proyectos. El primero de ellos es el Procrear, un mega emprendimiento que se está construyendo en un predio de 143 mil m², el cual se terminaría de edificar a fines de este año en la Sexta Sección de Capital, en calle Tiburcio Benegas entre Suipacha y Pellegrini.De este modo, la gestión de Rodolfo Suárez, intendente de Capital, será la responsable de entregar, a comienzos de 2018, 1.109 departamentos y 65 locales comerciales. El segundo proyecto -el cual aún está lejos de concretarse- es el que se construiría en las 24 hectáreas del ferrocarril, llamado "Estación Ciudad de Mendoza". En este caso, el municipio espera este año licitar el terreno para que allí comiencen las obras de edificios para viviendas, espacios verdes, zona comercial, servicios de salud, etcétera. Así las cosas, estos dos proyectos, prácticamente uno al lado del otro, cambiarán indudablemente la realidad de esta zona e impulsarán el desarrollo económico de la Sexta Sección, sector que se caracteriza por casas antiguas y propiedades principalmente horizontales.  

Procrear

El Procrear de Ciudad es el segundo complejo de departamentos de Mendoza -el primero de ellos corresponde al de Maipú-, en el cual originalmente se invirtieron $ 820 millones de pesos. Este emprendimiento, emplazado en la calle Tiburcio Benegas, prevé terminarse a fines de este año.Mario Fígaro, secretario de Infraestructura del gobierno de la comuna de la Ciudad de Mendoza, contó que esta "mini ciudad" contará con un total de 1.109 departamentos y 65 locales comerciales que se están construyendo en el mismo predio. Así es que se espera que aquí mismo se alberguen en los próximos años cerca de 5.000 personas. Con respecto al avance de obra, Isgró precisó que en promedio están en un 75%. El sector 6 ya está al 90%, el 4/5 al 70% y el 1/2/3 al 65%. Así las cosas, es que en 2018 prevén entregarse las primeras unidades.En cuanto a las características generales, el emprendimiento consta de espacios públicos -plazas-, con la idea de darle vegetación a la zona y que sirvan también para la evacuación en caso de accidentes. La estructura está formada por 39 cintas (edificios apaisados) con planta baja y 5 pisos cada una de ellas, más 18 torres, con planta baja y 12 pisos. Cada una de las unidades consta de diversos metros y características. Es así que los departamentos de 1 dormitorio, que en total son 159 más 9 para discapacitados, constan de 45 m²; los de 2 dormitorios -668 en total más 18 para discapacitados- tienen 84 m² y los de 3 dormitorios -149 unidades- tienen 90 m².Finalmente, los dúplex -los cuales son 106 y están ubicados en los edificios cintas- cuentan con una amplitud de 95,5 m². En total, todo el emprendimiento tiene 142.950 m². Cabe destacar que el Procrear es llevado a cabo por dos UTE, OHA/Laugero, Ceosa/Tolcon y la empresa Petersen, Thiele y Cruz.Con respecto a la adjudicación, el funcionario de la comuna precisó que la misma se realizará a fin de año y para ello se recurrirá al mismo sistema que hoy funciona en los demás Procrear, es decir que será por puntaje, el cual dependerá de ciertos parámetros que en su momento coloque el Ministerio del Interior de la Nación, ente ahora a cargo del programa de vivienda.De este modo, las unidades serán la opción principalmente para las familias que deseen acceder a su primera casa a través de un crédito hipotecario a 20 o 30 años.En cuanto a los locales comerciales, la adjudicaciónserá similar a la de los departamentos. Según comentó Isgró, el objetivo de estos espacios es que se vuelvan a generar micro economías de barrio, que regresen y se potencien los almacenes. 

Estación Ciudad de Mendoza 

El gobierno de Mauricio Macri dispuso la enajenación del predio de 24 hectáreas de la ex Estación Mendoza del Ferrocarril General San Martín.Por ello es que a fines de 2016 se lanzó un concurso no vinculante que establecía las bases del uso de suelos de este sitio, el cual se está efectuando a través de un convenio entre la Municipalidad de la Ciudad y la Agencia de Administración de Bienes del Estado, por una parte, y el Colegio de Arquitectos de Mendoza, como organizador del mismo. De cualquier manera, el proyecto que surja del concurso será un modelo que servirá para escuchar y poner en plano lo que se busca hacer, a pesar "de que el mismo luego sufra modificaciones en base a los objetivos del gobierno y el municipio", explicó el funcionario.Este concurso -que finalizará el 10 de marzo y los premios se entregarán el 30 del mes próximo- será la antesala de un master plan sustentable, económico, social, con recuperación patrimonial, que tiende al desarrollo e integración del predio a la Capital.Mario Isgró precisó que por medio del decreto de Macri se puso en disposición de esos terrenos a un fideicomiso entre Nación y municipio para un desarrollo que busca darle vida a un vacío urbano dentro de la trama de la ciudad, "una cicatriz que se transforma en una oportunidad". En este sentido, es que el intendente de Ciudad, Rodolfo Suárez, avanza con la disposición de este terreno. Por lo tanto, durante el segundo semestre de este año se licitarán diversas porciones del total de hectáreas a diversas empresas que serán las encargadas de desarrollar un complejo de viviendas, de oficinas, hotel, shopping, sector de salud, financiero, cocheras, espacios verdes, etc. Además de avanzar con el master plan, desde el municipio continúan con las tareas para abrir y unir la avenida Godoy Cruz con la calle Roque Sáenz Peña. Cabe destacar que esta iniciativa la llevó adelante el por entonces intendente de Capital Víctor Fayad, la cual no pudo concretarse debido a un reclamo histórico con el sindicato la Unión Ferroviaria. Según explicó el mandatario, lo que sucede es que en este predio aún funcionan los talleres de las locomotoras del Belgrano Cargas. Por ello, "al abrir la avenida tendríamos que sacar estos talleres y ellos temen por sus puestos de trabajo. Por ello es que el actual intendente Suárez decidió establecer un plan para relocalizar y llevarlos a Palmira, donde funciona actualmente la compañía".De este modo, una vez que se terminen de construir las nuevas naves de trabajo en el Este de la provincia se podrá terminar con los trabajos viales de calle Godoy Cruz; según estimó Isgró, la idea es que finalicen a comienzos del próximo año. En cuanto a los tiempos, el secretario de Infraestructura del gobierno de la comuna de la Ciudad de Mendoza dijo que "este año se dividirá y licitarán las porciones del terreno. Y luego, a partir de allí, le daremos aproximadamente un año a la empresa para presentar el proyecto y comenzar la construcción".Finalmente, contó Mario Isgró que para llevar adelante todo esto se trabajará con asociaciones público-privadas, en donde las empresas serán las encargadas de llevar adelante el financiamiento y la operatoria. Esto, a su vez "va con el proyecto nacional de pobreza cero, que contempla servicios cloacales para todo el país. En este marco es que el dinero de esos terrenos irá a ampliar los servicios en diversos puntos de Mendoza". Recordemos que en otras oportunidades se intentó avanzar con proyectos similares, como Puerto Madero, pero no se concretó.

Los servicios 

El impacto que tendrán estas obras una vez que finalicen y con la cantidad de personas que allí pasarán a vivir genera dudas. Una de las principales preocupaciones que aquejan a los propietarios e inmobiliarias que tienen viviendas aledañas -principalmente al Procrear, proyecto que ya está próximo a terminarse- es que los servicios terminen colapsando por la cantidad de gente que vivirá en la Ciudad. Frente a ello, el funcionario destacó que antes de que comenzara a gestarse el barrio, la Municipalidad de Capital debió invertir en todas las líneas troncales de servicios: cloacas, agua, luz y gas. De este modo es que "se tuvo en cuenta no sólo planes de estructura para esta mega obra habitacional, sino también de urbanización. En este marco, además de reforzar los servicios también se está en lo que respecta al transporte", contó Isgró. Es por ello, que el secretario de Planificación, Infraestructura y Ambiente del municipio explicó que se está abriendo calle Moldes, que cruzará por dentro del predio Procrear para comunicarse con Belgrano. Además, dentro del proyecto y ante una zona que próximamente estará densamente poblada -objetivo de la Municipalidad y el Gobierno de Mendoza- es que se continuará con las obras del Metrotranvía que unirá Las Heras, Ciudad, Godoy Cruz y Maipú, como herramienta para aliviar el transporte. Así también "se tendrán en cuenta las líneas de colectivos y con ello la mayor frecuencia y unidades para esta zona", dijo el funcionario.

Impacto inmobiliario

Otra consecuencia, según mencionan desde las Cámaras, es que se revaloricen las casas aledañas al Procrear. Según explicó el funcionario de la Municipalidad de Capital, donde actualmente se está desarrollando el emprendimiento era una zona de baldío con un asentamiento, "por lo que el nuevo proyecto trae otra visión y desarrollo", remarcó Isgró. En este sentido, explicó que "lo que puede llegar a pasar a partir de ahora es que muchas de las viviendas -algunas de ellas con estructuras viejas y venidas a menos- terminen vendiéndose como lotes a precios más elevados de los que hoy tienen. O también, que se generen pequeños emprendimientos de departamentos y dúplex, impulsando de a poco la zona, como pasó en otros departamentos de la Ciudad". Esto, a su vez, "va detrás del objetivo del municipio de condensar la Ciudad. Para ello, es importante propiciar emprendimientos habitacionales que vayan en línea". Coincidió con ello, Miguel Astorga, de la Cámara de Corredores Inmobiliarios, quien destacó que en cuanto los servicios no colapsen y los trabajos adecuados se hagan con responsabilidad, la Sexta Sección tomará otro empujón y es de esperar que los valores de las viviendas aledañas al emprendimiento del Procrear o el de Estación Mendoza tengan un incremento. No obstante, para ello, aseveró Astorga, "es importante que se tomen en consideración todas las vías de transporte y se finalice el Metrotranvía, así como las líneas de ómnibus". Astorga insistió y coincidió con Isgró en que "muchas de las casas de la Sexta seguramente se refuncionalizarán, lo que dará un empuje para resolver la falta de viviendas en la Ciudad".

Pablo Cocucci, de la inmobiliaria que lleva su apellido, concordó con sus colegas y explicó que los emprendimientos como el Procrear, así como las nuevas obras del Metrotranvía, están provocando una renovación importante en la zona del Parque Central. Para el empresario, todos estos trabajos dinamizan y agregan valor al área urbana.Por lo tanto, al igual que sus pares, mencionó que como ha pasado en otras zonas del Gran Mendoza -como Godoy Cruz con la senda peatonal y el desarrollo de Palmares-, las viviendas cobran otro valor."La mayor cantidad de servicios y mejoras provoca que más gente quiera o busque irse a vivir por allí. Luego es todo una cuestión de oferta y demanda de libre mercado lo que provocará el incremento en el precio de las viviendas, que puede arrancar del 10% hacia arriba. No obstante, es muy subjetivo y no me animo a estimar un porcentaje cierto, ya que esto aún no pasa y habrá que ver cómo reacciona el mercado. Sin embargo, en los sitios en donde se vive mejor el contexto es más atractivo, la demanda crece y el precio es empujado por esto mismo". En línea fueron las opiniones de Otero Propiedades, que señalaron que la revalorización de la zona es lo que provoca un incremento en los precios, como la incorporación de nuevas vías de transporte, el Parque Central, la mejora de los servicios, etc. "Todo esto facilita vender las propiedades, que tienen un plus que hace crecer la demanda. Por lo tanto, los precios pueden aumentar más de un 10%". Finalmente, Dora Cecco, de la inmobiliaria que lleva su apellido, concordó con sus colegas y determinó que tanto el Procrear como otros trabajos que se realicen en la Sexta mejoran el lugar y la calidad de vida de los vecinos."Hoy, en cambio -contó Cecco-, las viviendas de allí están muy venidas abajo y no es una zona muy demandada por la falta de servicios públicos y la dificultad para llegar a diversos puntos de Mendoza, porque siempre se tiene que atravesar la ciudad. Por lo tanto, la revalorización de la zona dependerá mucho también de los servicios de transporte y de cómo se arreglan las calles para agilizar el tránsito". 

Desarrollo económico

Más allá del impacto en los servicios básicos y de transporte, Mario Isgró hizo hincapié en el desarrollo económico de la zona. "Hay que pensar que esas más de mil familias se dispersarán por la zona. Por ello creemos que para abastecer esa demanda crecerá la oferta de negocios y emprendimientos aledaños", mencionó. De hecho, Adolfo Trípodi, de la Federación Económica de Mendoza (FEM), dijo que indefectiblemente en zonas en donde de repente una masa considerable de personas pasa a vivir se modifica el eje urbano. En este sentido, mencionó que para dar servicio a esas familias nacerán muchos pequeños comercios y emprendimientos. Similares fueron las declaraciones de Marcelo Marra, de Cecitys, quien explicó que dentro de la cámara de Comercios a Cielos Abiertos se están impulsando planes para diversos polos comerciales. Uno de ellos es justamente la Sexta Sección, la cual aún no la han trabajado, identificando la oferta y la identidad del lugar. Sin embargo, "creemos que la finalización del Procrear nos impulsará a avanzar con este polo que resurgirá por el mayor tránsito peatonal".Finalmente, Juan Viciana, de la UCIM, concordó en que el impacto será positivo."Este tipo de emprendimientos, acompañados de inversiones en servicios públicos, ayuda a que diversos negocios surjan en la zona, una sección muy venida abajo. Por lo que le dará un nuevo impulso y pondrá en valor a toda la Sexta Sección de la Ciudad de Mendoza".